Cuántos hogares se crean por cada vivienda que se construye en España es una cuenta que cabe en una servilleta y que, sin embargo, aparece en los titulares con cifras distintas. En 2025, según el Banco de España, el número de hogares aumentó en unos 240.000 y se terminaron unas 92.000 viviendas nuevas. Son algo más de dos hogares y medio por cada vivienda acabada. Esa diferencia, acumulada año tras año, es lo que los medios llaman el déficit de vivienda, y ahí empiezan las confusiones.
Un vídeo que circula estos días lo resume con cien familias peleándose por cincuenta casas. La imagen exagera la proporción, pero apunta al mismo dato. Lo que no cuenta, como casi ninguna pieza sobre el tema, es de dónde sale la cifra, qué mide y por qué unas veces son 600.000 viviendas y otras 750.000.
Cuántos hogares se crean por cada vivienda que se construye en España, según el Banco de España
El cálculo está en el capítulo de vivienda del Informe Anual 2025 del Banco de España, publicado en junio de 2026. El banco resta, año a año, el aumento del número de hogares residentes de las viviendas terminadas, con datos del INE y del Ministerio. Las cifras clave son estas:
- En 2025 se crearon unos 240.000 hogares, en línea con la media de 245.000 al año entre 2021 y 2024.
- En 2025 se terminaron unas 92.000 viviendas, un 9 % menos que el año anterior.
- Entre 2021 y 2025, la diferencia acumulada fue de unas 750.000 viviendas.
- El 52,5 % de ese desfase se concentra en seis provincias: Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga.
De dónde salen los 600.000
La otra cifra que circula viene del Informe Anual 2023 del mismo banco, publicado en 2024. Ahí se calculaba un desfase de unas 375.000 viviendas en 2022 y 2023, y se proyectaba otro de más de 225.000 para 2024 y 2025. Sumadas, más de 600.000 para el periodo 2022-2025.
Las dos cifras no se contradicen, pero tampoco se pueden comparar a la ligera. La de 600.000 cubre cuatro años y la mitad era una proyección. La de 750.000 cubre cinco, empieza en 2021 y está hecha con datos ya cerrados. Cuando una noticia de 2026 dice que «el déficit es de 600.000 viviendas» está usando una estimación vieja, y cuando compara las dos para concluir que el problema ha crecido un 25 % en dos años está mezclando periodos distintos.
Lo que la cuenta no incluye
Es un indicador útil y tiene límites que el propio banco explica. Los más importantes:
- Solo cuenta hogares residentes. Los no residentes compraron unas 30.000 viviendas netas en 2025, una demanda que va aparte y se concentra en la costa y las islas.
- No cuenta las viviendas que cambian de uso. Entre 2021 y 2025 el uso residencial del parque creció en 1,2 millones, y al menos el 60 % de eso fueron viviendas ya construidas que antes eran segundas residencias o estaban vacías.
- No distingue dónde. En Ourense, Zamora o Teruel, en torno a la mitad del parque o más está en usos no residenciales, como segundas residencias o casas vacías. En la provincia de Madrid, solo un 9,9 %.
Por eso el déficit nacional esconde dos países: provincias donde sobran casas que nadie busca y provincias donde se agotan. El banco recuerda también que siguen sin venderse unas 450.000 viviendas del boom de los años 2000, en buena parte porque están en sitios o en un estado que no encaja con lo que se demanda.
Cuarenta años de la misma resta
La serie histórica del banco pone la cifra en perspectiva. Medida como porcentaje de los hogares de cada periodo, la construcción superó a la creación de hogares en un 6,9 % entre 1982 y 1990, en un 5,1 % en los noventa y en un 9,4 % entre 2001 y 2010. Entre 2011 y 2020, con el sector hundido tras la crisis, se quedó un 1,2 % por debajo. Entre 2021 y 2025, un 3,9 % por debajo. España pasó de construir más de lo que necesitaba durante tres décadas a construir menos durante quince años.
Comparado con Europa, el desfase español de estos cinco años equivale al 3,7 % de los hogares, frente al 1,5 % de Italia, el equilibrio de Francia y el 6,6 % de Portugal. Alemania fue la única gran economía del euro donde se construyeron más viviendas que hogares nuevos.
Cómo leer la próxima noticia sobre el déficit
Tres preguntas bastan para no perderse. Qué periodo cubre la cifra, porque 600.000 y 750.000 hablan de años distintos. Si es un dato cerrado o una proyección. Y si habla de España en conjunto o de las provincias donde se concentra la presión, que es donde el número tiene sentido. Con eso se entiende también por qué el desfase se usa en los dos lados del debate: unos lo citan para pedir que se construya más y más rápido, y otros para defender que, mientras tanto, se proteja a quien ya vive de alquiler.
