Quién es el dueño de los pisos de alquiler en España es una pregunta con respuesta oficial, y la respuesta es bastante sosa: en nueve de cada diez casos, un particular. El 25 de septiembre, «Lo más odiado», el pódcast de El Confidencial con Alberto Olmos y Rubén Arranz, subió a YouTube un corte titulado «¿De QUIÉN son realmente los PISOS de alquiler?». Dura menos de un minuto. En la mesa se recuerda a una tertuliana que repetía lo de los fondos buitre y que soltó «1.000 casas tiene BlackRock», y la réplica llega sin anestesia: los pisos los tienen tus amigos, los que tienen cuatro casas, sus padres con dos, la amiga que se compró una, la reformó y le puso un alquiler. «Eso es el mercado del alquiler, no son los fondos buitre». Y el remate: «Tú eres el buitre».
Un corte con tanto tono de barra de bar merece que alguien lo pase por los papeles. Aquí van los del Banco de España y los de Hacienda, que para esto existen.
Quién es el dueño de los pisos de alquiler en España según el Banco de España
El Informe Anual 2023 del Banco de España dedicó un capítulo entero a la vivienda. Con datos de la Agencia Tributaria y del Censo de 2021, estimó que de las viviendas principales alquiladas a precio de mercado, el 92 % son de particulares y el 8 % de personas jurídicas privadas. Ese 8 % es todo lo que tiene forma de empresa: fondos, SOCIMI, aseguradoras, promotoras y también la sociedad limitada familiar del tío que tiene tres pisos a nombre de la empresa.
El mismo informe añade dos cosas que el pódcast no dijo y le habrían venido bien:
- Entre 2012 y 2022, los hogares sumaron de media más de 100.000 viviendas al año al mercado del alquiler.
- Los particulares con más de diez viviendas, el perfil que la ley llama gran tenedor, tenían como máximo el 7 % del parque de alquiler de mercado en 2021, según cálculos de la propia Agencia Tributaria.
El Informe Anual 2025, publicado este año, actualiza la foto: entre 2021 y 2025 el parque de alquiler creció unas 95.000 viviendas al año, casi todo por compras y movilizaciones de particulares, cuyo peso ronda el 90 %. El banco central lo resume en una frase que suena a desmentido de tertulia: no se produce «una concentración de la propiedad de las viviendas en alquiler para residencia habitual».
El casero típico alquila un solo piso
Lo más revelador está en una tabla de ese informe de 2025, hecha con declaraciones de la renta de 2024. Reparte a los caseros personas físicas según cuántas viviendas alquilan como residencia habitual:
- El 76,1 % de los caseros alquila una sola. Entre todos suman el 50,7 % de los pisos alquilados por particulares.
- El 15 % alquila dos, y suman el 21,8 %.
- El 7,5 % alquila entre tres y cinco, y suman el 18,9 %.
- El 1,2 % alquila entre seis y diez, el 6,2 % de los pisos.
- El 0,2 % alquila once o más, el 2,4 % de los pisos.
Dicho de otra forma: la mitad de los pisos que alquilan los particulares pertenece a alguien que solo alquila ese. Los amigos del pódcast, los de las cuatro casas, ya estarían en el 7,5 % de arriba.
Y uno de cada tres hogares tiene otra casa
La Encuesta Financiera de las Familias de 2020, que el Banco de España cita en el informe de 2023, dice que el 32,6 % de los hogares tenía al menos una vivienda además de la suya, y que el 45,3 % tenía algún otro inmueble. En la zona euro, la media de hogares con inmuebles distintos de su casa era del 25 % en 2021. Ahí entran el piso de la playa y la casa del pueblo, y cuando alguna se alquila, el casero es ese vecino.
Dónde patina el corte
El pódcast acierta en lo gordo y se le escapan tres cosas.
Las 1.000 casas de BlackRock
Ni el Banco de España ni Hacienda publican cuántos pisos tiene una gestora concreta, y no hemos encontrado una fuente oficial que confirme o desmienta las «1.000 casas». La frase llega de segunda mano, citando a otra persona, y así hay que tratarla: como algo dicho en una tertulia. Lo que sí está medido es el total de empresas, ese 8 %, que en la estimación por comunidades del Banco de España sube al 10,3 % en la Comunidad de Madrid y al 11,1 % en Cataluña. En las grandes ciudades las sociedades pesan algo más que en la media, y eso explica que haya barrios donde el casero sí es una empresa.
La máquina de hacer dinero
En el corte se recomienda comprar un piso en un barrio «normalito, tipo Carabanchel», arreglarlo y alquilarlo. El Banco de España calcula una rentabilidad bruta del alquiler del 5,2 % anual de media entre 2020 y 2024, que baja al 4,5 % en Madrid y al 4,1 % en Barcelona con datos de 2024. Bruta quiere decir antes de comunidad, IBI, seguro, reparaciones, meses vacíos e impuestos. Lo que sí ha funcionado como máquina es la revalorización: sumando la subida del precio de la vivienda, el banco calcula una rentabilidad total del 9,5 % anual en términos reales en ese periodo. Eso depende de que los precios sigan subiendo, y el informe advierte de que estas cifras no están ajustadas por riesgo, inflación ni impuestos.
«Tú eres el buitre»
Es una opinión moral y no hay estadística que la mida. Lo curioso es lo que propone el Banco de España con estos mismos datos. En su informe de 2023 pide «promover la profesionalización del mercado del alquiler», porque los pequeños caseros no tienen economías de escala, y recuerda que en Alemania los grandes inversores tienen el 34 % del alquiler residencial y en Francia el 23 %, según la consultora CBRE. El banco central quiere más empresas en el alquiler. Medio debate público quiere menos.
Qué preguntar la próxima vez que salga un fondo en la tertulia
Cuando alguien diga que los pisos son de los fondos, basta con pedirle la fuente y comparar con el 8 % de todas las empresas juntas. Cuando alguien diga que son de la gente normal, conviene recordarle que en Madrid y Barcelona el peso de las sociedades es mayor y que dentro de ese 92 % hay de todo, desde el jubilado con el piso de su madre hasta el que tiene diez. Los datos están en abierto en la estadística de viviendas declaradas en el IRPF de la Agencia Tributaria.
