La rentabilidad de alquilar un piso frente a invertir en bolsa se ha convertido en argumento de sobremesa gracias a un vídeo corto. En «Crisis de la vivienda – Parte 2», que el creador Nachter subió a YouTube el 2 de octubre y que pasa de 315.000 visualizaciones, un casero imaginario llamado Luis no quiere bajar el alquiler a la mitad porque, dice el vídeo, para eso están el S&P 500 o el MSCI, que «te dan mínimo un 8 o un 10 % anual». El vídeo es una opinión y lo presenta como tal. La cifra, en cambio, se comparte como si fuera un dato, y merece el mismo trato que cualquier titular: abrirla y mirar qué hay dentro.
Aviso antes de empezar: lo que sigue es información sobre datos publicados, no una recomendación para invertir en nada.
De dónde sale el 10 % de la bolsa
La serie más citada para el índice estadounidense es la que mantiene Aswath Damodaran, profesor de la Stern School of Business de la Universidad de Nueva York, con el rendimiento anual del S&P 500 con dividendos desde 1928. Con su tabla, actualizada en enero de 2026, se puede hacer la cuenta:
- Entre 1928 y 2025, el S&P 500 con dividendos reinvertidos rindió de media en torno a un 10 % anual compuesto. Cien dólares de 1928 serían algo más de 1,15 millones a cierre de 2025.
- En los últimos veinte años, la media compuesta sale cerca del 10,9 %. En los últimos diez, cerca del 14,7 %.
- De esos 98 años, 26 cerraron en negativo. El peor fue 1931, con una caída del 43,8 %.
Así que el 10 % existe, pero como media de casi un siglo. La palabra «mínimo» del vídeo sobra: hay un año de cada cuatro en rojo, y quien necesitó vender en 2008 o en 1931 no cobró ningún 8 %. Además, la cifra está en dólares, antes de inflación, antes de impuestos y antes de comisiones. Un ahorrador español que compra un fondo indexado paga comisiones, tributa por las ganancias cuando vende y soporta el vaivén del dólar frente al euro.
Qué rentabilidad da alquilar un piso en España según el Banco de España
El Banco de España publica dos series que sirven para comparar, dentro de sus indicadores del mercado inmobiliario, elaboradas con datos del INE y del Ministerio de Vivienda.
La primera es la rentabilidad bruta por alquiler: lo que rinde el alquiler de un año sobre el precio de la vivienda, sin descontar nada. En junio de 2026 estaba en el 2,90 %. En diciembre de 2023 era del 3,38 % y en 1987, del 8,01 %. El mínimo de la serie fue un 2,78 % en junio de 2008, justo antes de que estallara la anterior burbuja. Hoy está muy cerca de ese suelo.
La segunda es la rentabilidad anual de la vivienda, que suma el alquiler y la revalorización del piso. Ahí el cuadro cambia: 15,96 % en 2025 y 15,05 % en el año que acaba en junio de 2026, porque los precios han subido con fuerza. También tiene años negros. Fue negativa de 2008 a 2013 salvo en 2010, con un −9,02 % en 2012.
Rentabilidad de alquilar un piso frente a invertir en bolsa: por qué la comparación del vídeo no cuadra
El 10 % de la bolsa incluye la subida de las cotizaciones. El 2,90 % del alquiler no incluye la subida del piso. Comparar una cifra con la otra es como comparar el sueldo de una persona con el sueldo más la herencia de otra. Si se compara total con total, en los últimos años la vivienda ha ganado a muchos índices. Si se compara solo lo que cobra el casero cada mes, el alquiler rinde hoy menos que la deuda pública: el bono español a diez años estaba en el 4,107 % en septiembre de 2026, según los datos de Bolsas y Mercados Españoles que recoge el mismo cuadro del Banco de España.
Lo que la cifra bruta no cuenta
El 2,90 % es antes de gastos. Al casero le toca pagar el IBI, la comunidad salvo que pacte otra cosa por escrito, el seguro, las reparaciones de conservación y, desde la Ley 12/2023, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. Hay meses en que el piso está vacío y meses en que el inquilino no paga. Luego viene el IRPF, aunque con la reducción del 50 % al 90 % sobre el rendimiento neto que prevé la ley para el alquiler de vivienda habitual. Cuánto se queda limpio depende de cada piso, de cuándo y a qué precio se compró y de si hay hipoteca, así que cualquier cifra neta universal sería inventada.
Con la cuenta del vídeo, si Luis cobrara la mitad, su rentabilidad bruta pasaría del 2,90 % a algo menos del 1,5 %, antes de gastos. Esa parte del argumento se sostiene con los números del Banco de España. Lo que no se sostiene es la promesa de un 8 % garantizado en la otra ventanilla.
Cómo leer este tipo de cifras sin que te la cuelen
- Pregunta siempre si es media o mínimo. La bolsa da medias largas, nunca suelos.
- Mira si la cifra incluye la revalorización o solo la renta. Bruta o neta, y de qué periodo.
- Comprueba la moneda y si va antes o después de inflación e impuestos.
- Busca la serie original. Las dos que usamos aquí son públicas y gratuitas.
El vídeo acierta en algo que se olvida a menudo: el casero también hace cuentas, y con un 2,90 % bruto el margen es estrecho. Las dos series del Banco de España se actualizan cada trimestre, y la próxima vez que alguien prometa un porcentaje en un vídeo de un minuto, están a dos clics.
