Qué porcentaje del precio de una vivienda son impuestos: un vídeo corto que circula desde el 4 de octubre dice que más del 40 %. Lo publica la cuenta victor.wealth en YouTube, con este texto sobreimpreso: «Escucha lo que dice este economista sobre la especulación con la vivienda». Y el economista suelta la cifra: «Más del 40 % del precio de la vivienda son impuestos. Si yo cuento desde que el terreno es agrícola hasta que se vende». Remata con la cuenta que hace que el vídeo se comparta: una casa de 300.000 euros saldría por 180.000 si la administración no cobrara impuestos.
Ciento veinte mil euros de golpe. Con esa cifra en la cabeza cualquiera que esté ahorrando para la entrada se siente atracado. Vamos a ver de dónde sale.
De dónde viene la cita
El vídeo no dice quién habla. Es Gonzalo Bernardos, economista y profesor, y la frase no es de esta semana. COPE la recogió el 8 de febrero de 2026 a partir de una entrevista en un pódcast de 20minutos. Ocho meses después reaparece recortada, sin fecha, sin nombre y con música, como si fuera una revelación de ayer.
Primer problema: en la pieza de COPE no hay desglose. Ni qué impuestos, ni en qué fase, ni sobre qué vivienda. Hay un porcentaje redondo y un ejemplo redondo. Ya lo ves: te venden una conclusión sin la cuenta que la sostiene.
Qué porcentaje del precio de una vivienda son impuestos según los propios promotores
Si alguien tiene interés en que esa cifra salga alta son los promotores, que llevan años pidiendo rebajas fiscales. Así que fuimos a sus números.
- Asprima y EY, junio de 2026. La asociación de promotores de Madrid encargó a la consultora EY un cálculo de toda la carga fiscal de una vivienda nueva, desde la compra del suelo hasta la escritura. Según idealista, el resultado es que una vivienda tipo de 300.000 euros soporta «más de 78.000 euros» en costes fiscales acumulados. Es algo más del 26 %.
- Asprima, octubre de 2024. Un análisis anterior de la misma asociación, recogido por Inmonews a partir de Cinco Días, situaba los impuestos en el 22 % del precio, y hasta el 30 % sumando impuestos indirectos y tasas.
- Colliers, julio de 2022. La consultora calculó, según idealista, que impuestos y cargas encarecen el precio final en torno a un 20 %.
Mismo ejemplo de 300.000 euros. Bernardos dice 120.000 euros de impuestos. Los promotores, con todo el interés del mundo en inflar la cifra, llegan a 78.000. Hay 42.000 euros que nadie ha explicado.
Qué entra en esos 78.000 euros
El estudio de Asprima y EY reparte la carga en tres fases. En la compra del suelo, el impuesto de transmisiones. Durante la obra, el impuesto municipal de construcciones (ICIO), la tasa de licencia, los actos jurídicos documentados, la licencia de primera ocupación, el IBI que paga el solar mientras se construye, el IAE y otras tasas. Y en la venta, lo que paga directamente el comprador: 32.250 euros de IVA y actos jurídicos documentados. Esa última cifra cuadra con la ley: el IVA de la vivienda nueva es del 10 % (30.000 euros) y la Comunidad de Madrid cobra un 0,75 % de actos jurídicos documentados en las viviendas de más de 180.000 euros (2.250 euros). El estudio menciona también el impuesto de sociedades del promotor y la plusvalía municipal.
Cómo se puede llegar al 40 %
No sabemos qué sumó Bernardos porque no lo dijo. Pero la frase deja pistas. «Desde que el terreno es agrícola» apunta a todo lo que pasa antes de que haya un solar, y ahí hay cosas que pesan mucho y que no son impuestos:
- Las cesiones de suelo. La Ley de Suelo estatal obliga a quien urbaniza a entregar gratis el suelo de calles, zonas verdes y equipamientos, y además entre un 5 % y un 15 % de la edificabilidad media del ámbito, que puede llegar al 20 %. Es un coste enorme, pero no es un impuesto: es suelo que pasa a ser público.
- La urbanización. El promotor paga las calles, el alcantarillado y las conexiones a las redes. Eso es obra, no fiscalidad.
- El impuesto de sociedades. Grava el beneficio del promotor, no el precio. Meterlo como «parte del precio» es discutible.
Si mezclas cesiones, obras de urbanización y beneficios con impuestos, el porcentaje sube. Llamar a todo eso «impuestos» es meter en el mismo saco lo que cobra Hacienda y lo que se queda la ciudad en forma de calles y parques que luego usa el propio comprador.
La parte que el vídeo se calla
Toda esta cuenta vale, como mucho, para la vivienda nueva. En la vivienda usada el comprador paga el impuesto de transmisiones patrimoniales, con un tipo general del 6 % en Madrid y del 10 % en Cataluña para un piso de precio medio, según las leyes autonómicas vigentes. Los impuestos de la obra de un piso de 1985 se pagaron en 1985. Decir que el 40 % del precio de «la vivienda» son impuestos, sin aclarar que se habla de obra nueva y de toda la cadena desde el campo, es una generalización de manual.
Y una cosa más sobre el ejemplo estrella. Si quitas impuestos a una casa de 300.000 euros, el precio no cae solo porque desaparezca el impuesto: depende de cuánta gente quiera comprar esa casa. Con la demanda que hay en Madrid o Málaga, una rebaja fiscal puede acabar en parte en el margen de quien vende.
Lo que sí aguanta la comprobación: los impuestos pesan mucho en la vivienda nueva, el IVA del 10 % ya son 30.000 euros en una casa de 300.000, y hay margen para discutir si el Estado y las comunidades cobran demasiado. Esa discusión merece cifras con desglose y con fuente.
Veredicto: el 40 % no tiene desglose público y los propios promotores, que son quienes más interés tienen en una cifra alta, calculan un 26 %. El vídeo recicla una frase de febrero, sin nombre ni fecha, y la vende como si los 120.000 euros estuvieran comprobados.
Información general, no asesoramiento fiscal. Datos revisados el 5 de octubre de 2026.
