«Vivienda España 2026: el precio se dispara un 15,2 % interanual, el mayor ritmo desde la burbuja inmobiliaria». Moncloa.com, 30 de junio de 2026
No, esto no es 2008. El dato que decide la comparación cabe en una línea: la deuda de los hogares está en el 42,5 % del PIB, mínimo desde 1999, según las cuentas financieras del Banco de España. En 2007 los hogares debían el equivalente al 83 % del PIB. Sin crédito disparado no hay nada que estalle.
Ese número no sale en el titular. No sale casi nunca.
Lo que sí sale es la imagen: el precio sube, las ventas caen. Suena a 2007 porque en 2007 pasaba lo mismo. Pero un mercado no revienta porque el precio esté alto. Revienta porque hay familias que no pueden pagar, bancos que prestaron de más y promotores con el almacén lleno. Eso es el combustible, y ahora mismo hay poco.
¿Qué había en 2006 y 2007 que ahora no hay?
Compáralo tú. Todos estos números son públicos y ninguno es difícil de encontrar.
| Indicador | Antes del pinchazo | 2026 |
|---|---|---|
| Deuda de los hogares | 83 % del PIB (2007) | 42,5 % del PIB (1T 2026) |
| Endeudamiento sobre renta bruta disponible | 134,7 % (2007) | Muy por debajo, en mínimos de la serie |
| Visados de obra nueva | 865.561 viviendas (2006) | 139.016 viviendas (2025) |
| Vivienda nueva sin vender | 649.780 (máximo de 2009) | 452.670 (último dato del Ministerio) |
| Euríbor a 12 meses | 5,393 % (máximo, julio de 2008) | 2,954 % (cierre de agosto de 2026) |
En 2006 se visaron 865.561 viviendas. En 2025, 139.016. Se construye seis veces menos que en el año del delirio, y eso es exactamente lo contrario de una sobreoferta.
Lo que no voy a hacer es venderte que el stock es cero: quedan 452.670 pisos nuevos sin vender y eso es mucho. La diferencia es que en 2009 eran 649.780 y crecían cada trimestre mientras el paro se iba al 20 % camino del 26 %. Un almacén que se vacía despacio no es lo mismo que un almacén que se llena mientras cierran las promotoras.
Si no hay burbuja, ¿por qué caen las compraventas?
Porque comprar cuesta más. No hace falta más misterio.
Los registradores contaron 167.934 compraventas entre abril y junio, un 5,7 % menos que el trimestre anterior y un 2,3 % menos que hace un año. Segundo trimestre seguido a la baja. La obra nueva cayó un 11,5 %. Los notarios, en mayo, dieron un 11,8 % menos de operaciones con el precio por metro subiendo un 8,8 %.
Mientras tanto el precio medio registral está en 2.487 €/m², récord de la serie, el BCE subió el tipo de depósito al 2,25 % en junio y el euríbor cerró agosto en 2,954 %, con el dato diario cruzando el 3 % a primeros de septiembre.
¿Y el crédito? En mayo se firmaron 42.213 hipotecas sobre vivienda, un 0,1 % menos que un año antes, con un importe medio de 174.866 euros (+9,7 %) y un tipo medio del 2,98 %. Eso no es el grifo cerrado. Es una hipoteca más cara y más grande, que echa fuera al que va justo.
La técnica del titular tiene nombre: falsa equivalencia. Dos mercados comparten un síntoma y te los venden como la misma enfermedad. Y de propina, cherry-picking en la cifra: el 15,2 % viene de un portal, no del INE, que para el primer trimestre dio un 12,9 % general y un 13,5 % en segunda mano.
¿Y las ejecuciones hipotecarias que se disparan un 38 %?
3.328 sobre vivienda habitual en el primer trimestre, un 38,1 % más que hace un año. El titular se para ahí. El INE añade dos cosas que no verás en negrita: son un 3,8 % menos que el trimestre anterior, y no todas terminan en desahucio.
Un 38 % de una cifra pequeña sigue siendo una cifra pequeña. Vigílala, porque si sube dos años seguidos cambia la historia. Pero 3.328 casos no son una ola de impagos en un país de 19 millones de hogares.
¿Entonces no pasa nada con la vivienda?
Pasa otra cosa, y es peor de contar porque no tiene fecha de estallido.
El Banco de España calcula un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas desde 2021: se crean más hogares de los que se terminan. Entre junio de 2024 y junio de 2025 aparecieron 190.000 hogares nuevos y se acabaron unas 100.000 viviendas. A eso súmale que los compradores extranjeros son el 15,98 % de las operaciones del segundo trimestre, y que en Alicante rondan el 45 % y en Málaga el 34 %.
Eso no es una burbuja de deuda. Es escasez con demanda solvente encima, y se arregla mucho más despacio que un pinchazo.
¿Cómo compruebo el próximo titular de burbuja?
- Busca la deuda. Si la pieza dice «burbuja» y no menciona el endeudamiento de los hogares, no ha mirado el motor. Está en la nota trimestral de cuentas financieras del Banco de España.
- Mira quién firma el precio. INE, registradores, notarios y portales dan cifras distintas porque miden cosas distintas. El titular suele coger la más alta.
- Comprueba visados y stock. Sin exceso de obra no hay sobreoferta que colapse. 139.016 visados no construyen una burbuja.
Y ojo con el reverso, que también existe. En 2004 la ministra de Vivienda llamó irresponsables a quienes hablaban de burbuja y prometió un aterrizaje suave; a finales de 2007 su sucesora decía que teníamos uno de los mejores sectores inmobiliarios del mundo. Negar el problema salió carísimo. Aquí no se trata de repetir aquello con el signo cambiado, sino de mirar la variable correcta.
Veredicto: el titular te vende 2008 porque el precio sube y las ventas bajan, y le falta el único ingrediente que hizo estallar aquello. Ese ingrediente se publica cada trimestre, gratis, en la web del Banco de España.
